Luật sư bào chữa mua đất không tách thửa được phải trả lại tiền cọc

1. Mua đất nhưng chưa tách thửa thì xửlý thế nào?

Mua đất nhưng chưa tách thửa thìviệc chuyển nhượng chưa hoàn tất. Để được sang tên trong trường hợp này thìtrước tiên người dân phải đề nghị tách thửa, sau đó sẽ thực hiện thủ tục đăngký biến động.

Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất thìngười sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửađối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyểnnhượng. Ngoài ra, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằngquyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từthời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Như vậy, nếu chưa tách thửa thì đồngnghĩa với việc chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, dùthực tế một bên đã trả tiền và bên kia trao quyền sử dụng đất nhưng theo phápluật thì đất vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận dù bên kia đãtrả tiền. Để hoàn tất việc chuyển nhượng thì các bên cần đề nghị tách thửa vàthực hiện thủ tục sang tên:

1. Đề nghị tách thửa đất

* Điều kiện tách thửa

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư24/2014/TT-BTNMT, tách thửa khi nhận chuyển nhượng phải có những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biênđể bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Đáp ứng được điều kiện về diệntích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.

* Trình tự, thủ tục tách thửa

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tạiUBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã) nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộphận một cửa ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện).

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửathì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Vănphòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

* Thời gian thực hiện

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa,vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính ngày nghỉ theo quy định của phápluật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.

2. Thực hiện thủ tục sang tên

Sau khi tách thửa đối với phần diệntích cần chuyển nhượng thì các bên thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thựchợp đồng chuyển nhượng

- Nơi công chứng: Tổ chức hành nghềcông chứng.

- Nơi chứng thực: UBND cấp xã nơi cóđất.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân,lệ phí trước bạ

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơquan đăng ký đất đai

2.Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không

1. Quy định pháp luật mua bán đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất khi có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biênđể bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 79 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sửdụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa trước khinộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

• Không có kế hoạch sử dụng đất hàngnăm của cấp huyện.

Đất trong nằm trong quy hoạch sửdụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyệnthì được phép chuyển nhượng;

• Có kế hoạch sử dụng đất hàng nămcủa cấp huyện.

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạchvà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đấttrong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạchđược tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xâydựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạchthì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi.

2. Điều kiện tách thửa khi mua bánđất

Để được tách thửa thì phải đáp ứngđủ các điều kiện sau:

1. Chỉ được tách thửa khi thửa đấtmới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tốithiểu;

2. Có chiều rộng mặt tiền và chiềusâu so với chỉ giới xây dựng từ 03 m trở lên.

3. Không thuộc các trường không đượcphép tách thửa, cụ thể:

4. Thửa đất nằm trong các dự án pháttriển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạchđể xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

5. Thửa đất gắn liền với diện tíchnhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà,cấp Sổ đỏ theo quy định.

6. Thửa đất gắn liền với nhà biệtthự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệtthự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xâydựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

7. Đất thuộc khu vực Nhà nước đã cóthông báo thu hồi đất;

8. Các thửa đất không đủ điều kiệncấp Sổ đỏ.

3. Thủ tục tách thửa để chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đấtthì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc táchthửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho ngườikhác.

Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợpthửa theo Mẫu 11/ĐK;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trình tự thực hiện thủ tục táchthửa:

1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tạiVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

• Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

• Tiếp nhận hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủthông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ vàtrả kết quả cho người nộp hồ sơ.

• Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấpxã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xãphải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

• Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtcó trách nhiệm thực hiện:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửađất;

• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vàohồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửiỦy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

• Sau khi được tách thửa thì đượcphép chuyển nhượng sau khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Thời gian giải quyết: theo khoản 40Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá15 ngày.

4. Cách được cấp Sổ đỏ khi mua đấtkhông đủ điều kiện tách thửa

Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CPquy định: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất códiện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đấtđó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặclớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thờivới việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Theo quy định trên, để được cấp sổđỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khácliền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất cònlại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu đượcphép tách thửa.

3.Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

Tách thửa đất là gì?

Theo quy định của Luật đất đai 2013thì

Tách thửa đất chính là quy trình"Tách thửa đất" là việc chia nhỏ phần diện tích đất lớn thành nhữngphần đất có diện tích nhỏ hơn đảm bảo tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được táchthửa do UBND tỉnh thành phố ban hành. Việc tách thửa phải được thực hiện theođúng những quy định của pháp luật.

Khi nào cần tách thửa đất?

- Phân chia di sản thừa kế là quyềnsử dụng đất.

- Người sử dụng đất chuyển quyền sửdụng đất đối với một phần thửa đất.

- Tách thửa khi có quyết định phânchia từ tòa án.

Điều kiện chung để tách thửa đất

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biênđể bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Điều kiện tách thửa đất_

- Căn cứ vào tình hình cụ thể củatừng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tíchtối thiểu được phép tách thửa

Trường hợp không đủ điều kiện táchthửa đất nhưng vẫn được tách thửa

Thửa đất đang sử dụng được hìnhthành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểuđược tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tốithiểu này nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngườiđang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp người sử dụng đất xintách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thờivới việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửađất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thìđược phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh vẫn có thểquy định thêm một số trường hợp khác dù không đủ điều kiện tách thửa, cũngkhông thuộc hai trường hợp trên nhưng vẫn được phép tách thửa.

Các trường hợp không được tách thửa

- Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương sẽ có những quy định riêng về các về các trường hợp không được táchthửa

Một số lưu ý về đất tách thửa

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đangsử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phụcvụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Căn cứ vào quỹ đất của địa phươngvà quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phêduyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đểlàm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phùhợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

- Đất ở tại đô thị bao gồm đất đểxây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùngmột thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồngbộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trìnhsự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Hồ sơ xin tách thửa đất

- Đơn xin tách thửa của người sửdụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử đất; Đơn xinđăng ký biến động với trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sảnchung;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Văn bản thỏa thuận phân chia tàisản đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách sổ đỏ trong trườnghợp phân chia tài sản chung, chia tài sản thừa kế.

- Hộ khẩu + CMT của những người liênquan.

Chủ thể xin tách thửa đất

- Người sử dụng đất có yêu cầu táchthửa đất

Thẩm quyền tách thửa đất

- Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Văn phòng đăng ký đất đai

Thuộc Quận, Huyện, Thị Xã nơi có đấtmuốn tách thửa

Thời gian thực hiện tách thửa đất

- Điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Thời gian này không bao gồm thờigian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xửlý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầugiám định. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời giantối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫnngười nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo,vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gianthực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15ngày.

Trách nhiệm của cơ quan đang ký đấtđai đối với trường hợp tách thửa đất

Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tàinguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửađất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vàohồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửiỦy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thựchiện tách thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhậpcá nhân 2007 quy định việc tách Sổ đỏ giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ vớicon đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháungoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thuế thu nhập cá nhân: Số thuế thunhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập củangười đó. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì tuỳ từng trường hợp mà ngườichuyển nhượng được lựa chọn một trong hai cách sau:

- 25% tính trên thu nhập chuyểnnhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập.

- Hoặc 2% tính trên Tổng giá trị muabán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đấtđược Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

- Các khoản phí, lệ phí bên nhậnchuyển nhượng phải nộp: Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng; Lệ phítrước bạ nhà đất: 0.5%

- Ngoài ra còn một số lệ phí khácnhư: phí đo đạc, phí thẩm định

4.Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Tóm tắt câu hỏi: Tư vấn rủi ro khimua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏimuốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Hiện nay, tôi đang dự định mua một lô đất nền tạixã Hòa Long, thành phố Bà Rịa Vũng Tàu (thuộc dự án Khu dân cư Gia Long Villasdo công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng địa ốc Gia Long đầu tư).

Hợp đồng chúng tôi có ghi là Hợpđồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: bên bán đại diệnlà giám đốc công ty, bên mua là tôi, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng,tiến độ và phương thức thanh toán. Tôi phải thanh toán cho bên chủ đầu tư 95%giá trị hợp đồng ngay sau khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sửdụng đất. Sau 180 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đứng tên tôi. Còn 5% còn lại tôi sẽ thanh toán sau khi chủđầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Chủ đầu tư có nghĩavụ thanh đóng thuế thu nhập cá nhân và tất cả các khoản phí phát sinh trong hợpđồng.

Trường hợp một trong một trong haibên không hoàn tất nghĩa vụ trong hợp đồng như đã thỏa thuận vì bất kỳ lý do gìmà không được sự chấp thuận của bên còn lại bằng văn bản thì xem như vi phạmhợp đồng và bên bán sẽ phải bồi thường cho bên mua số tiền gấp đôi số tiền màbên bán đã nhận, bên bán sẽ chịu mất toàn bộ số tiền đã thanh toán. Mọi tranhchấp liên quan hoặc phát sinh từ hợp đồng sẽ được bàn bạc để giải quyết trêntinh thần thương lượng, hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp không thể hòagiải, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theoquy định của pháp luật. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi có rủi ro gì trong việcmua đất này không, tôi chỉ lo ngại họ lâu ra được sổ vì gặp khó khăn trong thủtục pháp lý hay vì một lý do nào đó thì mình có kiện họ được không ạ?

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi thư phản hồi, vềyêu cầu của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Kinh doanh bất động sản năm2014

Luật Xây dựng năm 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửađổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều củaLuật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn

Thứ nhất, về hiệu lực pháp lý củahợp đồng.

Như bên mình đã trích dẫn trước đây,tên hợp đồng “nên ghi” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảotính chặt chẽ hơn về mặt pháp lý. Còn theo quy định của pháp luật hiện hànhkhông có quy định nào nói về việc bắt buộc phải ghi tên hợp đồng là: “hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất” và trên thực tế, giữa bạn và đại diện công tyđã ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tên hợp đồng nàynó không chặt chẽ đúng về mặt pháp lý nhưng vẫn được pháp luật công nhận và vẫncó giá trị pháp lý. Căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm2014 quy định:

“Thời điểm có hiệu lực của hợp đồngdo các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng,chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng,chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứngthực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợpđồng.”

Do đó, bạn vẫn có thể sử dụng hợpđồng này để khởi kiện tại Tòa án nếu trong trường hợp bên công ty đầu tư và xâydựng địa ốc Gia Long vi phạm nghĩa vụ.

Thứ hai, về thời hạn cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, việc sau bao lâu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất còn phụ thuộc chủ yếu và thời điểm mà công ty đầu tư và xây dựng địaốc Gia Long nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ khi nào? Dođó, chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn sau bao lâu kể từ thời điểm kýkết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận.

Còn căn cứ theo quy định tại khoản 2Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đainăm 2013 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăngký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quyđịnh như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chongười nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trìnhxây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; ”

Như vậy, trong trường hợp này củabạn, tính từ thời điểm công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long nộp đầy đủ hồsơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyềnthì trong thời hạn không quá 15 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hồ sơ đăng ký đất đai hợp lệ.